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지분형 주택담보대출(주담대): 내 집 마련의 새로운 패러다임
"1억으로 10억짜리 집 산다"는 문구로 화제를 모으고 있는 지분형 주담대, 과연 실제로 어떤 제도이며 장단점은 무엇일까요? 금융위원회가 2025년 6월 도입을 목표로 추진 중인 이 혁신적인 주택금융 제도의 모든 것을 알아봅시다.
지분형 주담대란 무엇인가?
지분형 주택담보대출(Shared Equity Mortgage)
:주택 구매 시 개인과 공공기관인 한국주택금융공사가 집의 소유권을 지분 형태로 나누어 갖는 새로운 주택금융 제도 입니다.
쉽게 말해 집을 혼자 사는 게 아니라 정부 기관과 함께 공동으로 구매하는 것 입니다.
금융위원회가 2025년 6월을 목표로 추진하는 '지분형 주택담보대출'은 주택 구매자가 집값의 18%만 자기자본으로 부담하고, 42%는 대출을 통해, 나머지 40%는 주택금융공사의 지분 투자를 통해 조달하는 방식입니다.
(ex. 10억짜리 아파트를 구매 : 자기자본 1.8억원 / 대출 4.2억원 / 주택금융공사 4억원을 지분투자 형태로 부담.)
지분형 주담대 신청 및 이용 방법
대상 및 자격 조건
지분형 주담대는 청년, 신혼부부, 생애최초 주택 구입자 등 자금력이 부족한 실수요자를 중심으로 신청 가능합니다.
- 무주택자 세대주
- 소득 및 자산 요건 충족 (도시근로자 월평균소득 140% 이하)
- 만 19세 이상 ~ 39세 이하 (청년 기준)
- 신혼부부의 경우 혼인기간 7년 이내
대상 주택 가격 기준
지역별로 주택 가격 상한선이 다르게 적용될 예정입니다.
- 서울: 10억 원 이하
- 경기: 6억 원 이하
- 지방: 4억 원 이하
신청 방법 및 필요 서류
한국주택금융공사 홈페이지와 콜센터(1688-8114)를 통해 신청 자격 및 상담이 가능합니다.
상담 후 자격 요건이 충족되면 청약홈페이지, HF홈페이지, 은행창구 및 온라인 플랫폼에서 신청할 수 있습니다.
(예상 필요서류 : 주택매매계약서, 분양계약서 사본, 부동산 등기권리증, 주민등록등본, 초본, 가족관계증명서, 소득증빙서류 등)
지분형 주담대 실용 팁과 활용 전략
신청 전 체크리스트
지분형 주담대의 작동 원리
기본 자금 구조
지분형 주담대의 주택금융구조는 크게 세 부분으로 나뉩니다. 집값의 18%는 자기자본, 42%는 일반 주택담보대출, 그리고 나머지 40%는 주택금융공사 지분 투자로 구성됩니다.이러한 구조는 실질적으로 담보인정비율(LTV)을 82%까지 높인 것과 같은 효과를 가져옵니다.
| 구분 | 비율 | 10억원 주택 기준 |
|---|---|---|
| 자기자본 | 18% | 1.8억원 |
| 주택담보대출 | 42% | 4.2억원 |
| 주금공 지분투자 | 40% | 4억원 |
임대료 개념의 사용료
주택 구매자는 주택금융공사가 투자한 지분에 대해 '사용료'를 지불해야 합니다. 이 사용료는 일반 대출 이자보다 낮은 수준(약 2% 내외)으로 책정될 예정입니다.
사용료는 일반 대출 이자보다 낮지만 추가 비용이라는 점을 명심하세요. 대출 원리금 상환에 더해 매월 사용료를 지불해야 하기 때문에 전체 월 부담금액을 꼼꼼히 계산해봐야 합니다.
매각 시 이익과 손실 공유
주택을 매각할 때는 시세차익이 발생하면 지분 비율에 따라 주택금융공사와 나누게 됩니다.
10억원에 구입한 집이 12억원에 팔렸다면, 2억원의 시세차익 중 40%(8천만원)는 주택금융공사의 몫이 됩니다. 반면, 집값이 하락할 경우에는 후순위 투자자인 주택금융공사가 손실을 우선적으로 부담하게 됩니다. 이는 주택 구매자에게 집값 하락 리스크가 줄어든다는 큰 장점이 있습니다.
추가 지분 매입 가능
주택 구매자는 여유 자금이 생기면 2년마다 주택금융공사가 보유한 지분을 추가로 매입할 수 있습니다. 이를 통해 점진적으로 집의 지분을 늘려 최종적으로는 100% 본인 소유로 만들 수 있습니다. 추가 지분 매입 시 가격은 당시 시세를 기준으로 산정되므로, 집값이 오른 경우에는 초기보다 더 높은 가격을 지불해야 합니다.
주택 가격이 하락할 경우, 후순위 투자자인 주금공이 손실을 우선적으로 부담하게 됩니다. 이는 주택 구매자가 집값 하락 리스크에 대한 부담을 크게 줄일 수 있다는 것을 의미해요. 예를 들어, 10억원에 산 집이 9억원으로 가치가 떨어지면, 1억원의 손실 중 큰 부분을 주금공이 먼저 부담하게 됩니다.
효과적인 활용 전략
- 여유자금이 생기면 2년마다 추가 지분매입을 통해 장기적으로 완전 소유를 목표로 합니다.
- 사용료와 이자의 합산 부담을 미리 계산하여 월 지출 계획을 세웁니다.
- 매각, 리모델링 등의 의사결정 시 주택금융공사와의 협의 절차를 미리 파악해 둡니다.
- 취득세, 양도세 등 세제 혜택이나 정책 변화를 지속적으로 모니터링합니다.
지분형 주담대 이용 시 다음 사항을 주의하세요:
- 실거주 의무: 집 구매 후 1개월 내 전입, 2년 이상 거주해야 할 가능성이 높습니다.
- 임대 제한: 지분형 주담대로 구매한 주택은 임대가 제한될 가능성이 높습니다.
- 공동 소유에 따른 제약: 주택의 처분이나 대규모 수리에 주택금융공사의 동의가 필요할 수 있습니다.
- 추가 지분 매입 시 가격: 집값이 오르면 추가 지분 매입 비용도 비례해서 증가합니다.
핵심 포인트 정리
- 초기 부담 대폭 감소: 집값의 18%만 있으면 내 집 마련 가능
- 리스크 분담: 집값 하락 시 손실을 주금공이 우선 부담
- 점진적 완전 소유: 2년마다 추가 지분 매입 가능
자주 묻는 질문 (클릭하여 내용 보기)
Q: 지분형 주담대는 언제부터 시행되나요?
A: 금융위원회는 2025년 6월을 목표로 약 1,000호 규모의 시범사업을 진행할 예정입니다.
Q: 추가 지분 매입은 어떻게 이루어지나요?
A: 2년마다 주택금융공사가 보유한 지분을 추가로 매입할 수 있으며, 가격은 당시 시세를 기준으로 산정됩니다.
Q: 만약 집값이 떨어지면 손해는 누가 보나요?
A: 집값이 하락할 경우, 후순위 투자자인 주택금융공사가 손실을 우선적으로 부담하게 됩니다.
Q: 임대는 가능한가요?
A: 지분형 주담대로 구매한 주택은 실거주 의무가 있을 가능성이 높아 임대가 제한될 수 있습니다.
